Обмен жилых помещений

Содержание

Договор мены жилыми помещениями: образец, условия заключения, советы юриста

Обмен жилых помещений

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение, которое предусматривает следующее: собственник жилья передает недвижимость другому лицу, а последний в то же время передает первому участнику личное жилье.

Договор обмена жилыми помещениями: основные сведения

Рассматриваемый договор составляется при проведении сделки, когда необходимо обменять две жилплощади. Каждый из двух участников сделки выступает и продавцом, и покупателем. Права и обязательства по передаче жилплощади, как и права на принятие новой квартиры, возникают сразу у двух участников.

Обмениваемые помещения могут находиться в разных населенных пунктах в пределах России. Участниками сделки могут быть несколько нанимателей.

Не всегда квартира меняется на другую квартиру. Жилплощадь допускается обменять на дачу, частный дом с земельным наделом, автомобиль.

Законодательное регулирование

  1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
  2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению.

    Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.

  3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.

  4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма.

    Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

В каких случаях требуется договор

Люди часто заключают договор обмена жилыми помещениями с доплатой разницы в стоимости жилья.

Есть такие варианты обмена:

  1. обмениваются два объекта, различающиеся по площади: бывший владелец меньшего жилья получает доплату в разнице;
  2. обмениваются два объекта, различающиеся по престижности района: бывший владелец жилья в менее престижном районе получает соответствующую доплату.

Порядок заключения соглашения состоит из следующих шагов:

  1. подбор варианта для совершения обмена;
  2. согласование условий процедуры;
  3. составление текста документа, его подписание;
  4. составление акта приема-передачи объекта, где описывается состояние жилья, дефекты, перечень имущества (предметы быта и интерьера, мебель, сантехника);
  5. подготовка документов и их предоставление в Росреестр для регистрации договора;
  6. получение выписки, удостоверяющей факт перехода права собственности на жилье.

К договору мены применяются стандартные правила купли-продажи. После его подписания происходит передача имущества. Для того чтобы зафиксировать факт перехода прав и предотвратить возникновение спорных ситуаций в будущем, следует составить акт приема-передачи жилплощади. В этом акте нужно прописать такие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • основание для проведения сделки;
  • дата приема-передачи;
  • имущество, оборудование, которое бывший собственник передает вместе с жильем новому владельцу;
  • положение о ремонте жилья.

Акт подписывается обоими участниками.

Необходимо составлять акт 2 раза, поскольку переходят две квартиры.

договора

В тексте документа потребуется отразить следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об участниках: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • информация о предметах соглашения: адрес, номер квартир, основания для возникновения права собственности;
  • права и обязанности участников сделки;
  • дата проведения сделки;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • условия доплаты (при наличии такой договоренности);
  • подписи сторон.

Права и обязательства участников сделки включают в себя такие:

  1. передача имущества в подобающем виде в установленные законом сроки;
  2. получение доплаты при достижении договоренности об этом;
  3. право требовать аннулирование действия соглашения, если один участник передал имущество другому, а тот лишился объекта из-за залога, ареста или другого обременения;
  4. предоставление достоверной информации об объектах.

Допустимо указывать и другие права и обязательства, применимые к конкретной сделке.

Также часто составляется предварительный договор обмена. Он необходим, если участники не готовы заключать сделку на данный момент, однако намерены провести ее в будущем. В предварительном договоре указывается дата заключения основного документа. При отсутствии даты срок составляет 1 год.

Преимущество предварительного договора – документальное закрепление договоренностей. Так, один из участников уже не сможет внезапно потребовать доплаты за обмен, поскольку он уже подписал соглашение.

Условия договора

В соглашении должно быть указание о предмете. Если он не указан или прописан неоднозначно, в результате чего его нельзя выделить из остальной массы недвижимости, то документ становится ничтожным.

Положение о предмете сделки должно содержать идентифицирующие признаки жилья:

  • наименование объекта – дом, квартира, комната;
  • количество комнат;
  • адрес расположения объекта;
  • площадь объекта.

Указание о предмете – единственное существенное условие в договоре мены. Стоимость, обязательства и иные пункты существенными не являются – при их отсутствии документ все равно обладает юридической силой.

Заверять готовый документ у сотрудника нотариального агентства необязательно. Достаточно составить текст от руки или в печатном варианте, после чего проставить подписи. При соблюдении условий договор принимает законную силу, но при желании участники вправе обратиться к нотариусу за заверением.

Регистрация договора

Сам договор регистрировать не нужно.

Но когда человек приобретает право собственности на новую квартиру, данное право необходимо зарегистрировать. Без этого договор лишается юридической силы. Потребуется обратиться в Росреестр с документами и зарегистрировать права собственности для каждого нового владельца квартиры.

Список необходимых документов включает в себя такие справки и бумаги:

  • заявление;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор обмена;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма составляет 2 тысячи рублей).

Могут потребоваться другие документы – например, согласие остальных собственников, справка о нотариальном заверении. После проведения регистрации появится право на полученное жилье.

Есть несколько вариантов обращения в Росреестр.

  1. Личное посещение Росреестра.
  2. Обращение в ближайшее отделение МФЦ вместе с запрашиваемой документацией.
  3. Отправка по почте – заказным письмом с описью вкладываемых документов и оповещением о вручении.
  4. Через интернет – например, с помощью официального сайта Росреестра.

Если заявитель выбрал последний вариант, то необходимо заверить отправляемые документы усиленной КЭП.

Регистрация прав занимает 7 рабочих дней, если заявитель лично обратился в Росреестр. При посещении МФЦ срок проведения услуги повышается до 9 рабочих дней.

Росреестр вправе отказать в регистрации перехода прав. В этом случае заявители получат соответствующие уведомления. Если участники сделки считают, что отказ необоснован, то они вправе инициировать судебное разбирательство и обжаловать решение.

Основания для признания документа недействительным

К ним относятся следующие:

  • кто-либо из участников сделки лишен дееспособности;
  • одна из сторон – несовершеннолетний, который участвует в сделке не по своей воле, а разрешение со стороны сотрудников органов опеки не получено;
  • существенное условие о предмете сделки не прописано или указано несоответствующим образом;
  • сделка была притворной, мнимой – к примеру, для ухода от налогообложения.

Практика показывает, что необходимость лишить договор действительности часто возникает из-за противоправных действий кого-либо из участников сделки. К примеру, один из владельцев квартиры умолчал о том, что на его жилье наложено обременение в виде ареста, залога.

Пострадавшей стороне для защиты нарушенных прав приходится обращаться в суд. В качестве доказательств можно использовать:

  • свидетельские показания;
  • свидетельства, справки;
  • экспертные заключения.

Инициаторами судебного разбирательства могут стать родственники участника сделки. К примеру, владелец доли решил обменять ее на другое имущество, однако не получил письменного разрешения со стороны совладельцев.

Если договор мены признан недействительным, то есть 2 варианта развития событий:

  1. восстановление первоначального состояния, возвращение сторонам полученного имущества друг другу;
  2. конфискация имущества, если кто-либо из сторон совершил противоправное действие (вероятно вмешательство сотрудников правоохранительных органов).

Образец договора обмена квартиры

Образец договора обмена квартиры скачать по ссылке

Образец предварительного договора скачать по ссылке

Договора обмена квартиры с несовершеннолетним

  • В сделке может принимать участие ребенок 14-18 лет. Самостоятельно расписываться в документе он не вправе – это должен сделать законный представитель.
  • В тексте в таком случае необходимо указать личные данные того человека, который расписывается за ребенка.
  • Необходимо предоставить текст соглашения сотрудникам органов опеки на рассмотрение. Специалисты убедятся в том, что документ не нарушает имущественных интересов ребенка.
  • Образец договора с несовершеннолетним можно скачать здесь.

Источник: https://nedvizhka.site/oformlenie/dogovor-obmena-zhilymi-pomeshheniyami

Особенности обмена жилья по договору социального найма

Обмен жилых помещений

Социально незащищенные группы россиян имеют право на получение социального жилья из жилищных фондов страны, в нашей статье мы подробно распишем алгоритм действий и расскажем о нужном пакете документов.

Кто может претендовать на такой обмен жилья?

Для этого наниматель должен получить письменное разрешение каждого члена его семьи (в том числе и временно отсутствующие), а в тех случаях, когда в семье есть несовершеннолетние дети, недееспособные или частично недееспособные — еще и органов опеки и попечительства.

Если между арендующим жилье и членами его семьи соглашение не было достигнуто, то каждый из членов семьи имеет право отстаивать свою позицию в суде и требовать принудительного обмена жилплощади через судовые инстанции.

Суд будет учитывать интересы всех сторон при принятии решения.

Документы, которые необходимы для обмена

  1. Заявление об обмене жилья.
  2. Документы, на основании которых можно подтвердить право использования жилья (договор соцнайма, ордер, справка о решении органа исполнительной власти, обменный ордер и т.д.).
  3. Справка о составе семьи, которая проживает в жилом помещении, подлежащем обмену.

  4. В случае наличия в квартире несовершеннолетних, временно недееспособных или недееспособных — письменное согласие органов опеки и попечительства.
  5. Письменное разрешение других членов семьи.
  6. Договор об обмене жильем, с подписью нанимателя.
  7. Другие документы в зависимости от ситуации.

Документы можно предоставить лично или через почту. Все копии нужных документов представляются наймодателю, с которым подписан договор соцнайма для получения согласия на обмен.

На протяжении десяти рабочих дней, после получения пакета документов, наймодатель обязан вынести свое решение и сообщить о нем в письменной форме.

Подбор вариантов обмена жильем с другим гражданином РФ

Если собственные варианты у вас отсутствуют, вам стоит обратиться к наймодателю, с которым ранее вы заключили договор социального найма и поинтересоваться у него.

От имени наймодателя в России могут выступать следующие органы:

  1. Министерства (департаменты и службы) субъектов РФ и самой России, в распоряжении которых есть жилые помещения, которые могут предоставляться гражданам по договору соцнайма.
  2. Местные муниципальные власти, которые распоряжаются жилыми помещениями муниципального жилого фонта и предоставляют их гражданам по договору соцнайма.

После представления наймодателю заявления об обмене жилого помещения по договору соцнайма ожидайте вынесения решения и в случае положительного исхода — оформляйте новый договор.

Наймодатель со своей стороны обязуется рассмотреть заявления и подобрать нужное жилое помещение (в случае наличия такового).

Заключение договора об обмене жильем

Предметом такого договора является жилое помещение, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, субъектами обмена являются наниматели социального жилья.

Действующим законодательством возможность обмена жилых помещений, которые относятся к фонду социального использования, на жилье из специализированного фонда коммерческого использования не предусмотрена.

Договор должен быть подписан сторонами и составлен в письменной форме. При этом регистрации в Росреестре не требуется.

Обязательно приложите к заявлению копию документа удостоверяющего личность заявителя или же предъявите паспорт при личной передаче документов.

После передачи документов наймодатель выдаст вам распику о получении документов. В течение десяти рабочих дней со дня приема пакета документов и заявления, вам будет сообщено о принятом решении. Согласие или отказ будет оформлен в письменной форме и передано лично заявителю.

Расторжение ранее заключенных договоров и заключение новых

В нашем случае основанием для расторжения и оформления нового договора соцнайма является обмен жилого помещения.

Со дня обращения гражданина каждый из наймодателей расторгает и заключает новый договор на протяжении десяти дней (но не позже) со дня вынесения позитивного решения.

Таким образом, обмен социального жилья происходит в течении двадцати дней: 10 на вынесение решения по заявлению и 10 дней на оформления договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/po-dogovoru-socialnogo-najma.html

Порядок заключения договора обмена жилых помещений: образец договора обмена квартирами, стороны и объект, налог и доплата при сделке | Жилищный консультант

Обмен жилых помещений

В законодательстве дано четкое определение такого понятия как договор мены.

Договор мены квартир представляет собой соглашение, по которому производится передача недвижимого имущества одного участника другому взамен другого имущества.

Передача официально регистрируется, и переданное имущество становится собственностью нового владельца. Основными характеристиками такого документа, как договор обмена по праву считаются: консенсуальность, возмездность и участие минимум двух сторон.

Стандартный договор мены является самостоятельным документом, которому свойственен ряд существенных условий:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. имущество, которое обозначено в акте передается только в собственность нового владельца;
  2. акт имеет характер встречного представления;
  3. оформление документа является моментом перехода права собственности на жилплощадь.

Заключение договора мены исключает возврат переданного имущества. Относительно предмета соглашения об обмене имуществом никаких определенных записей в законодательстве нет. По этой причине регулирование вопроса о предмете происходит согласно п.2 ст. 567 ГК РФ.

Данное условие является существенным, потому что операция может быть осуществлена лишь при максимально точном описании тех объектов, в отношении которых совершаются правовые действия и которые и являются предметом соглашения о мене.

Цена сделки таковым условием не является, поэтому не может выступать объектом сделки.

Участниками сделки могут выступить любые субъекты гражданского права, владеющие собственностью, которая будет являться объектом соглашения. Сторонами договора могут выступить:

  • физические лица, являющиеся дееспособными и достигшие совершеннолетнего возраста;
  • юридические лица;
  • муниципальные образования;
  • государство.

Если физические лица могут распоряжаться своим правом на имущества, потому что являются нанимателями социального жилья или владеют им на правах собственника, то юридические должны иметь законное право, на совершение подобной сделки.

Налогообложение сделки производится тогда, когда недвижимость находится в собственности у владельца менее трех лет. В этом случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Требования к договору мены жилых помещений

В законодательстве нет специально закрепленных требований по отношению к форме договора мены, поэтому подобные правоотношения регламентируются п.2 ст.567 ГК РФ. Данный пункт гласит, что документ должен быть составлен в письменном виде и подписан всеми участниками сделки.

В акте прописываются все элементы сделки, а именно:

  • указываются предмет и объект сделки;
  • прописываются участники с указанием всех личных данных (паспорт, регистрация);
  • обозначаются на основании чего (какого права) стороны могут распоряжаться своим имуществом;
  • обязательным условием документа является указание прав и обязанностей сторон сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства тоже являются составной частью документа;
  • сроки и порядок обмена также указываются в акте.

Очень важным условием документа является указание списка лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и после того как оно будет передано новому владельцу. Если это условие не обозначено в договоре, то такой акт считается незаключенным и не может быть зарегистрирован в Росреестре.

В целом, договор мены подлежит нотариальному заверению, как и любой другой правомерный акт. Регистрация договора мены производится в общем порядке, за исключением некоторых моментов.

Если сделка совершается в отношении нежилых объектов недвижимости, то в этом случае производится госрегистрация перехода права владения каждого участника соглашения.

Особенностью регистрации подобной сделки считается то, что она может быть проведена лишь после того, как сторонами исполнены все обязательства, взятые ими на себя по условиям акта мены. Это значит, что стороны должны дополнительно договору мены предоставить и акты приема-передачи.

Порядок заключения договора обмена жилых помещений

Оформление обмена производится в различных органах власти. Если вопрос касается площадей, расположенных в пределах одного района, области, региона, то акт будет оформляться в распорядительных органах этих территорий.

В том случае, если недвижимость имеет разную территориальную принадлежность, тогда договор обмена оформляется распорядительным или исполнительным органом того населенного пункта, где расположено одно из помещений. Выбор осуществляется по договоренности между участниками сделки.

Для проведения процедуры обмена участники сделки подают заявление унифицированного образца в соответствующее ведомство, а к заявлению прикладывают необходимый пакет документов. Если в обмене будет отказано, то участники сделки будут извещены не позднее месяца с момента подачи заявления.

Для того чтобы заключить договор обмена жильем, сторонам необходимо придерживаться следующих этапов:
  1. После того как были осмотрены квартиры и достигнута договоренность об обмене жильем, участники сделки начинают собирать пакеты необходимой документации.
  2. В том случае, когда в квартире живет несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение службы опеки и попечительства, если ответственный квартиросъемщик состоит в браке, то нотариально оформленное согласие супруги и письменное соглашении всех членов семьи на осуществление сделки, если таковые имеются.
  3. Собрав все документы, оба участника сделки обращаются в территориальный распределительный орган и подают типовые заявления о желании произвести обмен недвижимостью. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
  4. Проводится экспертиза документации.
  5. Не позднее, чем через 30 дней после предоставления документации, участники соглашения получают либо разрешение на проведение сделки, либо отказ.
  6. На последнем этапе осуществляется процедура обмена квартирами.

Обмен социальным жильем как частный случай договора мены

Согласно ст. 72 ЖК РФ обмен социальным жильем допускается в том случае, когда ответственные квартиросъемщики и члены их семей согласны на такую сделку и оформили свое согласие в письменном виде. Таким образом, собственником выступает наниматель жилья, но члены его семьи должны дать свое разрешение на обмен. Ограничений по числу участников нет (ч.1 ст.70 ЖК РФ).

Бывает такая ситуация, когда кто-либо из проживающих в помещении членов семьи не согласен с проведением сделки. В этом случае остальные члены семьи могут обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном совершении сделки.

Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные лица, то обмен жилья на другое может быть выполнен, если это разрешит служба опеки.

Обмен жильем не может быть произведен в следующих случаях:

  1. Если к ответственному квартиросъемщику предъявлен иск о прекращении договора социального найма или изменении его содержания.
  2. Когда жилье, участвующее в обмене, официально отнесено к непригодным для проживания.
  3. Когда в отношении жилплощади принято решение о сносе или переоборудовании.
  4. Если имеется распоряжение о капитальном ремонте или перепланировке внутренних помещений дома.
  5. В том случае, когда сделка носит фиктивный характер и преследует корыстные цели.
  6. Если квартира относится к ведомственным и используется по служебному назначению.
  7. Когда в итоге обмена в жилье может заселиться человек страдающий тяжелой формой заболевания хронического типа и дальнейшее проживание с таким лицом является невозможным.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кристина. Мы проживаем вдвоем с дочкой 12 лет. Квартира для нас двоих слишком большая (3 комнаты) и было принято решение об обмене жилья на двухкомнатное помещение. Подскажите, можно ли по закону получить доплату за жилье или договор обмена не допускает этого? Обязательно ли согласие службы опеки чтобы обменять квартиры?

Ответ: Добрый день, Кристина. Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ договор мены придерживается презумпции равноценности, однако допускается оплата разницы, если одна квартира дороже другой.

Что касается правового регулирования сделки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего ребенка, то здесь вас ожидают некоторые сложности, потому что служба опеки может не дать разрешении на обмен, поскольку площадь другой квартиры намного меньше настоящей.

Пример по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Семья Иванцовых в составе мужа, жены, ребенка и матери мужа проживали в трехкомнатной квартире. После того, как родился второй ребенок, а первый пошел в школу, возникла необходимость переезда поближе к учебному заведению.

Родители приняли решение об обмене жилья на такое же, но в другом районе, подыскали подходящий вариант и приступили к оформлению документов. При подаче заявления в исполнительный орган города они получили отказ в определении исполнения обмена, потому что заявлению не было приложено согласие матери мужа об обмене.

Когда супруги Иванцовы обратились к ней за согласием, женщина сказала, что она против переезда. Подавать в суд супруги не стали, но от обмена им пришлось отказаться.

Заключение

В итоге можно сделать такие выводы:

  1. Договор мены подразумевает под собой обмен жилья между сторонами.
  2. Сторонами сделки могут выступать как физические и юридические лица, так и государство.
  3. Для оформления договора мены необходимо обратиться в исполнительный орган власти представителям обоих сторон.
  4. Регистрация сделки производится путем регистрирования прав собственности сразу на две жилплощади.
  5. Обмен социальным жильем производится в определенном порядке.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 70 ЖК РФ
  • Статья 72 ЖК РФ
  • Статья 567 ГК РФ
  • Статья 568 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-obmena-zhilyx-pomeshhenij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.